I Nostri Servizi

Molto spesso un intervento di ristrutturazione, anche piccolo, si trasforma per i proprietari in una grande odissea: si deve scegliere personalmente e trattare con le maestranze (muratore, elettricista, idraulico, falegname, fabbro…) facendone combaciare i tempi.
Oltre a dover compilare lunghe pratiche burocratiche e gestire piú di un tecnico professionista (Geometra/Architetto per il progetto architettonico, Ingegnere per quello strutturale e altri tecnici per i calcoli termici, le pratiche per la sicurezza del cantiere, per l’acustica, le fogne…).

Ecco perché è sempre consigliabile scegliere un’unica impresa per ristrutturare casa. Risparmiando in questo modo tempo, fatica e soprattutto denaro.

Noi di COGENI Firenze, ci occupiamo di tutti gli aspetti tecnici, organizzativi e burocratici, diventando un unico interlocutore per una ristrutturazione chiavi in mano.

A te rimane la sicurezza di lavori svolti in tempi certi e il piacere di vivere in un ambiente come hai sempre desiderato.

 

Tutto quello che c'è sapere sul superbonus 110%

https://www.cogenifirenze.com/opere/tutto-quello-che-c-da-sapere-sul-superbonus-110/

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

Prendere la decisione di ristrutturare un immobile può risultare molto stressante e spesso non si riesce a capire tra terminologie tecniche e varie normative, cosa può effettivamente rientrare nei lavori di ristrutturazione.

La Ristrutturazione edilizia viene definita nel Testo unico per l’edilizia un “insieme di interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Ma vediamo quali categorie sono contemplate negli interventi edilizi:

  • interventi di manutenzione ordinaria
  • interventi di manutenzione straordinaria
  • interventi di restauro e risanamento conservativo
  • interventi di nuova costruzione
  • interventi di ristrutturazione urbanistica

E nello specifico rientrano nella ristrutturazione edilizia opere di:

  • demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello precedente (a eccezione di quanto previsto per l’adeguamento alla normativa antisismica)
  • trasformazione di superfici accessorie in superfici utili e abitabili (come ad esempio scantinati, sottotetto, etc destinati all’uso abitativo)
  • costruzione di ascensori o di scale esterne (non correlate alla cura dell’abitazione)
  • cambiamento di destinazione d’uso dell’immobile ( cioè passaggio da abitazione a ufficio e viceversa)
  • frazionamento di unità immobiliari

MANUTENZIONE ORDINARIA

Si tratta di una ristrutturazione parziale dellimmobile, che però può interessare anche parti strutturali dell’edificio, ma non include lavori di rifacimento ex novo. In questa categoria rientrano interventi come:

  • realizzazione di volumi tecnici e/o verande esterne
  • realizzazione di chiusure e aperture, sia interne che esterne
  • esecuzione di opere accessorie senza aumentare i volumi e le superfici utili (come ad esempio nel caso di scale antincendio, canne fumarie, centrali termiche, ascensori, etc..)
  • realizzazione e integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici
  • abbattimento e spostamento di pareti
  • sostituzione di infissi o modifica dei materiali (nel caso di condominio, regolamento permettendo)
  • realizzazione di recinti, mura e cancelli
  • rifacimento di rampe e scale

MANUTENZIONE STRAORDINARIA

I lavori di manutenzione ordinaria fanno parte della categoria Edilizia Libera. Si tratta di interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Tra le principali opere previste rientrano:

  • tinteggiatura e rifacimento dell’intonaco
  • manutenzione obbligatoria di caldaie e impianti di riscaldamento
  • lavori di riparazione e sostituzione sia di elementi esterni che interni
  • rifacimento di pavimentazioni esterne
  • rifacimento di pavimentazioni interne
  • interventi sulle finiture esterne (ad esempio ripristino di tinteggiature e intonaci, con lavori che non modificano la pittura o i rivestimenti originali e in superficie)
  • sostituzione di apparecchi igienico-sanitari e riparazione impianto idrico
  • manutenzione e sistemazione del verde privato
  • riparazione impianto elettrico con aggiunte e integrazione di nuovi punti luce

All’interno di questa categoria vengono compresi anche tutti i piccoli lavori di riparazione quotidiana, compreso lo spostamento di porte, a patto che non modifichino l’assetto e la distribuzione degli spazi interni.

Super bonus 110%

Grazie al Superbonus al 110% chi esegue una ristrutturazione fino al 30 giugno 2022 può contare su una detrazione del 110% delle spese sostenute per gli interventi che migliorano l’efficienza energetica degli edifici e che riducono il rischio sismico. Quello che devi sapere sui lavori ammessi e i requisiti necessari, con tutte le indicazioni pratiche e la risposta ad alcune domande frequenti noi siamo in grado di darti tutte le informazioni necessarie.

 

Il Decreto Rilancio ha introdotto il cosiddetto Superbonus: una detrazione del 110% sulle spese sostenute per chi effettuerà interventi di isolamento termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e riduzione del rischio sismico nei propri condomini o abitazioni singole. La detrazione fiscale del 110% vale per i lavori effettuati dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. A seconda dell’anno di sostenimento della spesa cambia la suddivisione della detrazione negli anni:

per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021 la detrazione va suddivisa in 5 rate di pari ammontare. Ad esempio, per una spesa di 10.000 euro, si ottengono 11.000 euro di detrazione pari a 2.200 euro annui da recuperare nelle 5 dichiarazioni dei redditi presentate a partire dall'anno di esecuzione dei lavori.

 

Per le spese effettuate nel 2022 la detrazione deve essere ripartita in 4 rate di pari ammontare. Ad esempio, per una spesa di 10.000 euro gli 11.000 euro di detrazione si recuperano in rate da 2.750 euro dalla dichiarazione presentata nel 2023 e per i 3 anni successivi. 

 

Per gli interventi effettuati dai singoli contribuenti o dai condomini, per i quali entro il 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.

 

Per gli interventi effettuati dagli istituti autonomi case popolari invece,  se alla data del 31 dicembre 2022 sono stati effettuati lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 30 giugno 2023». 

 

Ricorda che fa fede il criterio di cassa dei pagamenti, quindi le spese si considerano sostenute nell’anno in cui sono state pagate, a prescindere dalla data della fattura.

 

Quando puoi usare il superbonus

Gli interventi che danno diritto alla detrazione del 110% sono sostanzialmente di due tipi e possono riguardare sia la singola unità immobiliare che il condominio, sono in ogni caso escluse le nuove costruzioni, infatti gli immobili oggetto dell’intervento devono esser già esistenti e dotati di impianto di climatizzazione funzionante o riattivabile. Di fatto si agevolano i grossi interventi che migliorano la prestazione termica dell'edificio e quelli volti a ridurre il rischio sismico, secondo uno schema preciso confermato dall'Agenzia delle entrate.

 

Chi ne ha diritto

Per le persone fisiche, l’utilizzo delle detrazioni è ammesso su al massimo due unità immobiliari, oltre agli eventuali interventi su parti comuni condominiali. In caso di interventi condominiali hanno diritto alla detrazione anche i possessori di sole pertinenze (ad esempio box o cantine) che abbiano partecipato alla spesa.

In ogni caso, la detrazione massima che ogni contribuente può ottenere è pari all’imposta annua che dovrebbe versare, se si è incapienti, la parte di detrazione non goduta non può esser recuperata negli anni successivi o chiesta a rimborso, ma può essere ceduta a terzi. Sono in ogni caso escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9 cioè le abitazioni di lusso.

 

La spesa deve essere sostenuta da:

condomini (in caso di assenza dell’amministratore, in dichiarazione va inserito il codice fiscale del condomino che si fa carico di effettuare gli adempimenti richiesti dalla normativa), anche con riferimento a edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche. Per approvare in assemblea condominiale gli interventi legati al superbonus, per il finanziamento degli stessi o per la cessione del credito, sono sufficienti i voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio;

 

persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, cioè solo per gli immobili che non sono compresi nei beni dell’azienda o che siano strumentali all’esercizio dell’attività lavorativa professionale;

 

dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica (in questo caso la detrazione è possibile per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 e le spese sostenute nel 2022 vengono divise in 4 rate di pari importo);

 

dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;

 

dalle ONLUS, dalle organizzazioni di volontariato, le associazioni di promozione sociale e dalle associazioni sportive dilettantistiche (per queste ultime solo per la parte di immobile destinato agli spogliatoi).

 

Per usufruire della detrazione si deve possedere o detenere l'immobile in base a un titolo idoneo. In particolare, la detrazione spetta:

 

- ai proprietari e nudi proprietari;

- ai titolari di un diritto reale di godimento quali usufrutto, uso, abitazione o superficie;

- ai locatari o comodatari (previo consenso del legittimo possessore);

- ai familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile ristrutturato, a condizione che sostenga le spese e siano intestati a lui bonifici e fatture;

- al convivente more uxorio del proprietario dell’immobile anche in assenza di un contratto di comodato.

La spesa massima detraibile è riferita all’immobile, da dividere tra gli aventi diritto in base alla quota di spesa sostenuta.

 

In caso di cessione dell’immobile su cui sono stati fatti interventi, le quote residue di superbonus passano all’acquirente salvo diverso accordo tra le parti, in caso di successione invece, passano all’erede che materialmente dispone dell’immobile.

 

Come ottenere la detrazione

Per ottenere la detrazione del 110%, gli interventi, nel complesso, devono assicurare il miglioramento di almeno 2 classi energetiche (ad esempio dalla D alla B), anche congiuntamente ad altri interventi di efficientamento energetico, all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo. Se questo “salto” di 2 classi non è possibile, bisogna comunque ottenere il passaggio alla classe energetica più alta, quindi per chi si trova nella classe energetica "A3" il superbonus viene riconosciuto con il passaggio alla "A4". Il passaggio di classe va dimostrato con l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato.

 

Sono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni anche quelli privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi raggiungano una classe energetica in fascia A.

 

Per ottenere il superbonus ricorda che è necessario:

pagare tramite bonifico bancario o postale parlante dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita Iva del soggetto destinatario del bonifico. Possono essere usati anche i moduli di bonifico attualmente predisposti dalle banche per i pagamenti di ristrutturazioni edilizie ed ecobonus.

 

A chi affidarsi

La complessità dei lavori che danno diritto al superbonus è tale per cui è da escludere che un soggetto possa pensare di fare tutto da solo. I rischi sono molti e la documentazione tecnica è molto complessa, di conseguenza ti suggeriamo di seguire queste indicazioni di buon senso per non rischiare di perdere l’agevolazione.
Ovviamente il lavoro dei professionisti va retribuito e se si fanno gli interventi sarà detraibile al 110% insieme al resto.

 

Individua un professionista specializzato che sia super partes e che possa fare una valutazione della classe energetica della casa su cui vuoi intervenire. Da questo punto di partenza, il tecnico può consigliarti su quali siano gli interventi che puoi attuare pe raggiungere il miglioramento delle due classi energetiche. Questo professionista quindi ti fornisce l’APE pre-intervento e, volendo puoi coinvolgerlo anche per quella post-intervento;

 

Individua un esperto fiscale, che possa farti tutte e verifiche del caso e capire se hai diritto o meno alla detrazione, se ad esempio sei incapiente e di conseguenza l’unica opportunità che hai è quella di cedere la detrazione. In questo Altroconsumo ti può aiutare.

 

Incarica un tecnico (ingegnere, architetto, geometra…) super partes per seguire i lavori che decidi di affidare a una o più imprese. Questa persona dovrà coordinare tutti gli interventi, partendo dalla verifica della regolarità urbanistica dell’immobile oggetto di intervento, alla predisposizione di tutte le concessioni, autorizzazioni e comunicazioni eventualmente necessarie all’avvio del cantiere.

 

L’ultima figura necessaria è quella del tecnico che deve preparare l’asseverazione a fine lavori o per gli stati di avanzamento lavori. Questa persona può esser il tecnico che hai individuato al punto precedente, che coordinando tutti i lavori potrà asseverare il miglioramento di due classi energetiche (da certificare con un APE post-intervento), l’utilizzo di materiali conformi alle disposizioni di legge e il rispetto dei massimali di spesa concessi per ogni singolo intervento.

 

L'asseverazione del tecnico

L’asseverazione del tecnico, è l documento principale con cui viene documentato e certificato il diritto ad ottenere il superbonus.

 

L’asseverazione per ecobonus e sismabonus viene rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori pari almeno al 30% del valore complessivo del preventivo dei lavori da effettuare. L’asseverazione deve esser predisposta online dal tecnico sul sito di ENEA tramite la modulistica ufficiale emanata dal MISE, diversa a seconda che venga resa per la fine dei lavori o per lo stato di avanzamento e deve essere stampata e firmata con apposizione del timbro del tecnico in ogni pagina. Una copia dell’asseverazione deve essere trasmessa dal tecnico in via telematica ad ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie e lo sviluppo economico) entro 90 giorni dal termine dei lavori, insieme alla copia della dichiarazione del massimale della polizza di assicurazione professionale sottoscritta dal professionista e a una copia del documento d’identità. Il tecnico riceve la ricevuta di avvenuta trasmissione che riporta il codice attribuito all’intervento dichiarato.

 

Enea potrà fare controlli a campione delle asseverazioni caricate sul portale.

 

L’asseverazione del tecnico deve contenere degli elementi essenziali per esser considerata valida:

 

la dichiarazione del tecnico di voler ricevere ogni comunicazione con valore legale a un indirizzo di posta certificata, anche ai fini della contestazione;


- la dichiarazione che il massimale della polizza assicurativa, di cui deve allegare una copia, sia adeguato al numero di asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi realizzati;

- la dichiarazione del rispetto dei requisiti previsti dalla norma;

- la dichiarazione di congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi realizzati, cioè il rispetto dei massimali di costo previsti dalla normativa per ogni tipo di intervento;

- copia del documento di riconoscimento;

- copia della polizza assicurativa.

 

Ai fini del rilascio di attestazioni e asseverazioni infatti, i tecnici abilitati sono tenuti alla stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi che hanno certificato e comunque, almeno pari a 500.000 euro, a garanzia dei propri clienti e del bilancio dello Stato per il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata. La polizza deve garantire un'ultrattività pari ad almeno cinque anni in caso di cessazione di attività e una retroattività di altri 5 anni a garanzia di asseverazioni effettuate negli anni precedenti. Ai soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli si applica un a sanzione da 2.000 a 15.000 euro per dichiarazione infedele resa e il beneficio fiscale decade.

 

Cedere la detrazione o sconto in fattura 

In alternativa alla fruizione della detrazione in dichiarazione dei redditi, è possibile optare per la cessione della detrazione per le spese sostenute nel 2020, 2021 e 2022. In accordo con il fornitore si può ottenere uno sconto in fattura di importo massimo pari alla spesa da sostenere, che lui recupera sottoforma di credito d’imposta, oppure si può optare per la cessione a terzi, comprese banche e finanziarie del credito d’imposta pari alla detrazione spettante. Sia il fornitore che gli altri soggetti che ricevono la detrazione possono cederla a loro volta ad altri soggetti sempre sottoforma di credito d’imposta nei confronti dello Stato.

 

Nel caso in cui ci siano più soggetti che hanno diritto alla detrazione, ognuno può scegliere come comportarsi indipendentemente dalla scelta fatta dagli altri tra ottenere la detrazione o optare per la cessione. Inoltre, il contribuente può scegliere ad esempio di fruire della detrazione nella dichiarazione dei redditi del 2020 e del 2021 per le spese sostenute nel 2020 e cedere il credito corrispondente alle altre 3 rate di detrazione.

 

Per accedere alla cessione del credito devi richiedere ad un CAF o a un professionista abilitato alla trasmissione delle dichiarazioni dei redditi (commercialisti, consulenti del lavoro…) del visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che, in pratica, attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta per gli interventi realizzati.

 

La documentazione da presentare per ottenere il visto è corposa. Tra le altre cose comprende: la documentazione attestante la proprietà dell’immobile, il certificato catastale dell’immobile, le abilitazioni amministrative richieste ai fini edilizi, le comunicazioni tecniche e l’asseverazione preventiva, l’APE, le fatture di spesa, i bonifici parlanti, la dichiarazione sostitutiva attestante il rispetto del limite massimo di spesa ammissibile e altro ancora.

 

Inoltre, la cessione del credito deve esser comunicata all’Agenzia delle entrate tramite apposito modulo online oppure affidandosi a un intermediario abilitato. Hai tempo fino al 31 marzo del 2021 per comunicare la cessione del credito o lo sconto in fattura di cui hai usufruito nel 2020. Ricorda che per il 2020 e il 2021 la cessione del credito o lo sconto in fattura sono permessi anche sui seguenti lavori, svincolati dal superbonus:

 

- interventi di ristrutturazione edilizia;

- riqualificazione energetica;

- interventi antisismici;

- rifacimento delle facciate;

- installazione di impianti fotovoltaici;

- installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici

di conseguenza anche questa cessione deve esser comunicata tramite la modulistica predisposta dall’Agenzia delle Entrate.

 

L’opzione della cessione del credito è l’unica opzione disponibile se percepisci solo redditi soggetti a tassazione separata, imposta sostitutiva (ad esempio hai aderito al regime forfettario o percepisci solo redditi da cedolare secca sulle locazioni) oppure rientri nella no tax area e per questo sei incapiente cioè non hai un’imposta lorda da ridurre tramite l’utilizzo della detrazione.

 

Un'operazione complessa ma anche un'ottima opportunità alla quale noi possiamo darti tate altre indicazioni, oltre ad assicurarti la realizzazione dei lavori necessari da parte della nostra equipe di professionisti.

 

Contattaci per ogni ulteriore informazione in merito.